不動産投資とは、マンションやアパートなどを購入し、賃料収入を得たり売却したりすることで利益を得る投資です。
賃料収入とは、借りる側から見たら家賃のことで、毎月支払っている家賃がオーナーである投資家の利益となります。
また、不動産を安く買って高く売るといった、株式投資のような運用もできるのが特徴です。
一般的なイメージとしては、1000万円単位の余剰資金がある一部の人達ができる投資と考えると思います。
確かに、一定の資金は必要なケースもあるでしょう。しかし、融資を受けることによって、頭金を抑えた運用も可能になります。
それでも初心者にとって、不動産投資はハードルの高い資産運用ですので、今回は始め方をはじめ、失敗しないこつなどをご説明します。
初心者が知っておくべき不動産投資の始め方
不動産投資は資金量が大きいため、利益も大きい傾向にある一方シビアな側面もあります。
たとえば空室リスクは、どの不動産物件でも伴うので需要の高い、今後高くなる可能性のある物件を購入しなければいけません。
しかし、購入方法から管理運営といった、基本を知らなければ購入手続きも難しいです。
そこでまずは、初心者が知っておくべき、不動産投資の始め方についてご説明します。
融資先を探しつつ資金も用意する
不動産投資を始めるのであれば、資金を用意することと融資先の候補を決めておくことを始めます。
初心者の多くは、不動産投資の利回りや物件探しなどに注目しますが、そもそも融資を受ける準備ができていなければ、購入手続きが進みません。
また、フルローンで購入できる不動産物件もありますが、基本は頭金もしくは全額投資です。
自己資金は、最低でも500万円を用意しておくことをおすすめします。
ただ、都内のマンションなどは億単位で、自己資金1億円以上は必要になる可能性が高く、購入予定の地域や物件の相場を調べておきましょう。
融資先については、都市銀行と地方銀行、信販会社などそれぞれの業態で審査の厳しさや、利息が違います。
投資用不動産物件を探す
自己資金を用意できたら、不動産会社のホームページや実際に赴いて投資用不動産物件を探す作業に入ります。
投資用不動産物件の情報収集が、不動産投資の始め方で特に難しい部分で、駅からの距離や周辺環境、地価や建物の築年数など様々な要素を、詳細に調べる必要があります。
また、不動産業者へ相談する場合は、優良な不動産業者を評判や実績を調べるのが大切です。
内覧や相談を重ね契約
購入物件が決まり、不動産業者とも相談を行い内覧が決まったら、室内の状態をシビアにチェックした上で、契約を決める段階に入ります。
内覧とは、売主や不動産業者の担当者と、購入予定の物件に入り、各部屋を見学する作業です
また、契約前に以下のポイントも確認しておきましょう。
- 売買代金が明記されているか
- 売買契約書に所在地や地番、地目、面積、構造などが記載されているか
- 支払い方法と時期に関する取り決め
- 契約解除に関する取り決め
- 違約金や瑕疵担保責の確認
融資の返済をしつつ管理、運営
購入契約が決まり、実際に管理運営が始めると、融資の返済と入居者の募集など新たに別の作業が必要となります。
また、管理方法には以下の3種類から選びます。
- 委託管理、事務作業や掃除など諸対応を管理会社に委託
- サブリース、不動産会社へ借り上げてもらい、手数料を支払いながら毎月一定の家賃を受取る
- 自主管理、文字通り入居者募集から事務手続きまで全て自分で行う
不動産投資初心者は、委託管理を選ぶのがおすすめです。コストが掛かるものの、管理に伴う様々な手続きを代行してくれるので、余計なトラブルを起こさず済みます。
不動産投資に失敗しないコツや向いていないケース
不動産投資初心者は、不動産投資を始める前に失敗しないコツや向いていないケースについても確認しておきましょう。
いくら賃料収入が欲しいと考えていても、そもそも向いていなければ損失を招くだけです。
シビアな話ですが、取り扱っている金額や責任も大きいので、それだけ厳しく考える必要があります。
徹底的な情報収集を行うこと
不動産投資初心者が覚えておくべき、失敗しないコツの1つは徹底的な情報取集を行うことです。
大きく分けると、以下のポイントを押さえた徹底的な情報収集になります。
- 不動産業者に関する情報
- 土地に関する情報
- 物件情報
- 物件の周辺情報
- 景気と不動産業界に関する情報
重要な情報を見抜くことができる
不動産投資に関する情報は非常に多く、初心者から見ると何を押さえれば良いのか分かりません。
ですので、不動産投資に関する勉強が必要ですが、普段から物件情報やその他情報をチェックし、何が必要なのか見抜く力を養うことも失敗しないコツです。
余計な情報を流すことができない
不動産投資初心者の中で、情報収集に関する作業で余計な情報と分かっていても、確認したくなる場合は、不動産投資に向いていない可能性があります。
全体を見ることができ、あまりに細かい部分を気になってしまう場合は、株式投資や投資信託など、比較的資金面で負担の少ない投資がおすすめです。
不動産投資初心者は始め方を覚えたらとにかく多数の物件をチェックする
不動産投資も株式投資のように、投資に関する勉強が必要です。
また、景気と土地の価格や需要も変化するので、経済に関しても知識が必要になります。
そして、不動産投資初心者は、基本である始め方を理解できたら、多数の物件情報を確認して、相場観や必要な情報などの感覚を養うことも重要です。
